Immobilie in Valencia kaufen als Ausländer: Steuern, Ablauf
Rechne beim Wiederverkauf in der Comunitat Valenciana mit dem Preis plus 9 % Grunderwerbsteuer, bei Werten über einer Million Euro sind es 11 %. Auf einen Neubau fallen Mehrwertsteuer plus Stempelsteuer an. Ein Notar beurkundet den Kauf, danach trägt das Grundbuch ihn ein. Mit einem Hauskauf bekommst du kein Golden Visa mehr.
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Ja, du kannst als Ausländer in Valencia kaufen, und bei einem Wiederverkauf sind die wichtigsten Zusatzkosten 9 % Grunderwerbsteuer auf den Preis. Hier liest du den Ablauf und was sich bei Neubauten sowie nichtansässigen Verkäufern ändert.
Was regelst du zuerst?
Besorg dir deine NIE und ein spanisches Bankkonto, noch vor jeder Anzahlung. Die Urkunde muss die Steueridentifikationsnummer aller erscheinenden Personen enthalten und hält fest, wie und wann du gezahlt hast. Der Ratgeber zum NIE-Termin (auf Englisch) und der Ratgeber zum Bankkonto (auf Englisch) behandeln beides.
Nimmst du einen Kredit bei einer spanischen Bank auf, erklärt dir der Hypothekenratgeber (auf Englisch), was der Kreditgeber dir vor der Unterschrift schuldet. Bist du noch unsicher, ob du kaufen willst, ist der Mietratgeber (auf Englisch) der andere Weg.
Welche Steuern fallen beim Wiederverkauf an?
Rechne beim Wiederverkauf in der Comunitat Valenciana mit 9 % Grunderwerbsteuer, die bei Werten über einer Million Euro auf 11 % steigt. Diese 9 % gelten für Verkäufe ab dem 1. Juni 2026. Du bist der Steuerschuldner, unabhängig davon, was du und der Verkäufer vereinbart habt.
Bist du unter fünfunddreißig und kaufst deine erste Hauptwohnung, frag deinen Gestor nach den ermäßigten Sätzen. Sie liegen bei 8 % über 180.000 € und 6 % bis zu diesem Wert und gelten nur innerhalb der gesetzlichen Einkommensgrenzen. Zudem muss der Kauf in einer öffentlichen Urkunde stehen oder innerhalb der Erklärungsfrist so beurkundet werden.
Was gilt bei einem Neubau?
Eine Neubauwohnung, die ein Unternehmen verkauft, unterliegt der Mehrwertsteuer statt der Grunderwerbsteuer. Du zahlst außerdem Stempelsteuer auf die Urkunde, und zwar 1,4 % im Regelfall und 0,1 %, wenn sie eine Hauptwohnung beurkundet.
Was ist, wenn der Verkäufer im Ausland lebt?
Ist der Verkäufer nicht steuerlich ansässig und hat keine Betriebsstätte, behältst du 3 % des vereinbarten Preises ein und zahlst sie auf Rechnung des Verkäufers ein. Zahlst du sie nicht ein, haftet die Immobilie für den niedrigeren der beiden Beträge: Einbehalt oder geschuldete Steuer.
Die kommunale Plusvalía ist normalerweise die Steuer des Verkäufers. Ist der Verkäufer eine natürliche Person, die nicht in Spanien ansässig ist, wirst du zum Ersatzsteuerpflichtigen.
Wie läuft der Kauf Schritt für Schritt ab?
Beginne beim Grundbuchamt, wo du die Eigentumstitel und Belastungen der Immobilie einsehen kannst. Auch der Notar weist dich auf bestehende Hypotheken oder Pfändungen hin.
Wenn du dir die Wohnung sichern willst, schließt du einen Arras-Vertrag (Anzahlungsvertrag). Er ist nicht verpflichtend, aber sobald du unterschreibst, bist du gebunden. Bei Rücktrittsarras verlierst du die Anzahlung, wenn du vom Kauf zurücktrittst; tritt der Verkäufer zurück, zahlt er das Doppelte zurück.
Du und der Verkäufer wählt den Notar frei. Der Notar prüft eure Identität und fordert vom Verkäufer das Energieeffizienzzertifikat an, also bitte bereits vor dem Beurkundungstermin darum.
Nach der Urkunde werden die Steuern abgerechnet und bei den regionalen Stellen oder den Liquidationsstellen eingereicht. Das Grundbuchamt hat anschließend fünfzehn Arbeitstage Zeit, um fehlerfreie Unterlagen einzutragen.
Was zahlst du jedes Jahr?
Valencias jährliche Grundsteuer IBI beträgt für städtische Immobilien ab dem 1. Januar 2026 0,5784 %. Wie du als nichtansässiger Eigentümer besteuert wirst, erfährst du im Ratgeber zur Steuer für Nichtansässige (auf Englisch) und im Ratgeber zur Vermögensteuer (auf Englisch). Behältst du die Wohnung und lebst im Ausland, führt dich der Ratgeber zur Immobiliensteuer für Nichtansässige durch die jährliche Erklärung dafür.
Gibt der Kauf noch ein Golden Visa?
Nein. Die Aufenthaltserlaubnis für Investoren wurde abgeschafft, indem die Artikel 63 bis 67 aufgehoben wurden. Anträge, die vor der Änderung eingereicht wurden, können nach den älteren Regeln entschieden werden, und bereits gültige Visa behalten ihre Gültigkeit. Für einen heutigen Aufenthalt vergleiche das Non-Lucrative-Visum (auf Englisch) und das Digital-Nomad-Visum (auf Englisch).
Fotos (3)
- 19Tarrestnom65 (CC BY-SA 4.0 (öffnet in neuem Tab))
- Zarateman, Wikimedia Commons (CC0 (öffnet in neuem Tab))
- CRESPO-AZORIN, Wikimedia Commons (Public domain (öffnet in neuem Tab))
Schritt für Schritt
- Besorg dir eine Steuernummer und ein BankkontoDie Urkunde muss die Steueridentifikationsnummer aller erscheinenden Personen enthalten und festhalten, wie der Preis gezahlt wurde.
- Prüf die Immobilie im GrundbuchFrag nach den Eigentumstiteln und Belastungen der Immobilie.
- Entscheide dich für einen Anzahlungsvertrag (Arras)Arras sind nicht verpflichtend, aber sobald du unterschrieben hast, bist du gebunden.
- Unterschreib die Urkunde beim NotarDu und der Verkäufer wählt den Notar frei.
- Begleiche die SteuernGrunderwerbsteuer und Stempelsteuer oder Mehrwertsteuer werden nach der Unterschrift abgerechnet und eingereicht.
- Lass die Urkunde eintragenDas Grundbuch hat fünfzehn Arbeitstage, um eine korrekte Akte einzutragen.
Nicht bestätigt: Die Hypothekenbedingungen für nicht in Spanien ansässige Käufer hängen vom jeweiligen Kreditgeber ab; lass dir ein schriftliches Angebot geben. Die Höhe der Plusvalía hängt von den Zahlen des Ajuntament ab. Eine Lizenz zur Vermietung der Wohnung an Touristen ist eine eigene Frage der Stadt; prüf sie, bevor du zum Vermieten kaufst.
Häufige Fragen
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer, der Käufer oder der Verkäufer?
Das zahlst du, ganz gleich, was du und der Verkäufer vereinbart. Auch die Stempelsteuer zahlst du. Die Plusvalía ist die Steuer des Verkäufers, es sei denn, der Verkäufer ist eine natürliche Person, die nicht in Spanien steuerlich ansässig ist; dann bist du der Ersatzsteuerpflichtige.
Muss ich zum Notar?
Nicht zwingend: Die öffentliche Urkunde ist nicht verpflichtend, wird aber dringend empfohlen. Die ermäßigten Sätze der Grunderwerbsteuer setzen ein öffentliches Dokument voraus.
Was ist, wenn ich nach der Zahlung von Arras zurücktrete?
Das hängt von der Klausel ab. Bei Rücktrittsarras verliert der Käufer sie, wenn er vom Geschäft zurücktritt, und der Verkäufer zahlt das Doppelte zurück, wenn er schuld ist.
Gibt es einen Einbehalt, wenn ich von einem nichtansässigen Verkäufer kaufe?
Ist der Verkäufer nicht steuerlich ansässig und hat keine Betriebsstätte, behältst du 3 % des vereinbarten Preises ein und zahlst sie auf Rechnung der Steuer des Verkäufers ein.
Bekomme ich durch einen Hauskauf noch ein Golden Visa?
Nein. Die Artikel zur Aufenthaltserlaubnis für Investoren, 63 bis 67, wurden aufgehoben. Anträge, die vor der Änderung eingereicht wurden, können nach den älteren Regeln entschieden werden.
Wie lange dauert die Eintragung im Grundbuch?
Das Grundbuchamt hat fünfzehn Arbeitstage Zeit, um korrekte Unterlagen einzutragen.
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Allgemeine Informationen, geprüft anhand der oben genannten Quellen, keine Rechtsberatung für deinen Einzelfall. Regeln und Behördenpraxis in Spanien ändern sich; bestätige sie bei der zuständigen Behörde oder einer zugelassenen Beratung, bevor du danach handelst. Mehr dazu: How we check .
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