Hypothek in Spanien für Nichtansässige: Rechte (2026)

Das spanische Hypothekengesetz gilt für Privatpersonen, die ein mit einer Wohnimmobilie gesichertes Darlehen aufnehmen. Die Bank muss dir mindestens zehn Kalendertage vor der Unterschrift ein verbindliches Angebot geben. Vor der Urkunde steht ein kostenloser Notartermin, und Gebühren für vorzeitige Rückzahlung sind begrenzt. Lass dir das Angebot schriftlich geben.

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Willst du in Valencia kaufen und bei einer spanischen Bank ein Darlehen aufnehmen? Fang damit an, was das Gesetz die Bank dir vor der Unterschrift geben lässt: ein verbindliches Angebot, einen Vertrag mit allen Kosten und einen kostenlosen Notartermin. Steuern und Kaufurkunde stehen im Ratgeber zum Immobilienkauf (auf Englisch).

Hypothek in Spanien für Nichtansässige: Das regelt das Gesetz

Spanische Hypothekenregeln schützen Privatpersonen, die ein mit einer Wohnimmobilie gesichertes Darlehen aufnehmen, ob Verbraucher oder nicht. Die Parteien können sie nicht abbedingen, es sei denn, das Gesetz selbst erlaubt es.

Ob eine Bank dir ein Darlehen gibt, hängt von ihrer Bonitätsprüfung ab. Sie prüft Beschäftigung, aktuelle und erwartete Einkünfte, Vermögen, Ersparnisse, feste Ausgaben und bestehende Verpflichtungen; sammle dafür Nachweise, wo immer du sie hältst, bevor du ein Angebot anfragst. Die Prüfung darf nicht hauptsächlich auf dem Wert der Sicherheit über dem Darlehensbetrag oder auf einem erwarteten Wertanstieg beruhen, außer das Darlehen dient dem Bau oder der Renovierung einer Wohnimmobilie.

Lehnt die Bank ab, muss sie dir das schriftlich und ohne Verzögerung mitteilen, mit Begründung. Das Gesetz erfasst grundsätzlich keine Darlehen, die vor dem 16. Juni 2019 unterschrieben wurden.

Die Urkunde muss die Steueridentifikationsnummer aller erscheinenden Personen enthalten; besorge dir deshalb vor der Unterschrift deine spanische Steuernummer. Der Ratgeber zum NIE-Termin (auf Englisch) und der Ratgeber zum Bankkonto (auf Englisch) behandeln das und das Konto, von dem du zahlst.

Das muss die Bank dir zehn Tage vor der Unterschrift geben

Mindestens zehn Kalendertage vor der Unterschrift muss der Kreditgeber dir Unterlagen aushändigen, die den Preis des Darlehens und deine Rechte zeigen:

• Das FEIN, das europäische standardisierte Merkblatt, gilt für den vereinbarten Zeitraum, mindestens zehn Tage, als verbindliches Angebot.
• Das FiAE, ein Merkblatt mit Warnhinweisen, das die relevanten Klauseln aufzeigt.
• Bei variablem Zins ein gesondertes Dokument, das deine Raten in verschiedenen Zinsszenarien zeigt.
• Eine Kopie des Vertragsentwurfs, in dem jede Kostenposition einzeln aufgeführt ist.
• Ein Hinweis, dass du kostenlose, persönliche Beratung durch den Notar deiner Wahl erhalten musst.

Lies das FEIN und den Vertragsentwurf nebeneinander, denn der Vertrag muss zu den Dokumenten passen, die ihm vorausgehen. Die Bank darf die Herausgabe des FEIN nicht davon abhängig machen, dass du ein Konto eröffnest oder eine Versicherung abschließt, auch nicht, wenn sie nichts kostet.

Danach lädt die Bank die Unterlagen auf das Notarportal hoch, und von diesem Zeitpunkt bis zur Unterschrift müssen mindestens zehn Kalendertage vergehen. Plane deine Reise um diese Frist herum.

Wer zahlt die Kosten einer spanischen Hypothek?

Du zahlst das Wertgutachten; der Kreditgeber zahlt die Gestoría (Verwaltungsbüro), die Notarkosten der Hypothekenurkunde und das Grundbuch.

Die Bank trägt außerdem die Steuern auf das Darlehen. Die Kostenaufstellung im Vertragsentwurf zeigt jede Position, vergleiche sie also mit dieser Tabelle.

Vereinbart die Bank mit dir eine Bearbeitungsgebühr, fällt sie einmal an und deckt alle Kosten für Prüfung, Bearbeitung und Bewilligung. Die Bank darf Kosten und Gebühren nur für Leistungen berechnen, die du fest angefragt oder ausdrücklich angenommen hast und die tatsächlich erbracht wurden.

Auch bei der Versicherung können Kosten dazukommen. Kopplungsgeschäfte mit Darlehen sind verboten, mit Ausnahmen; verlangt die Bank eine Versicherung, muss sie gleichwertige Policen anderer Anbieter akzeptieren.

Das passiert beim Notar vor der Unterschrift

Buche einen persönlichen Termin beim Notar deiner Wahl, spätestens am Tag vor der Unterzeichnung der Urkunde; das Protokoll darüber kostet keine Notargebühr.

Wähle zuerst den Notar: Das ist das Erste, was du tust, sobald die Bank deine Unterlagen hochgeladen hat. Dann triffst du den Notar allein. Er prüft, ob die Unterlagen rechtzeitig bei dir ankamen, beantwortet deine Fragen, und du beantwortest vor ihm einen Test dazu.

Das Gesetz verlangt, dass du persönlich erscheinst; beim Protokoll kann aber auch jemand auftreten, der dich dafür vertritt. Kläre mit deinem Notar, was für dich gilt, bevor du Flüge buchst.

Auch ein Bürge, der eine Privatperson ist, muss erscheinen. Fehlt das Protokoll, stoppt das die Unterzeichnung:

Si no quedara acreditado documentalmente el cumplimiento en tiempo y forma de las obligaciones previstas en el artículo 14.1. o si no se compareciese para recibir el asesoramiento en el plazo señalado en el apartado 3, el notario expresará en el acta esta circunstancia. En este caso, no podrá autorizarse la escritura pública de préstamo.

Ist die Erfüllung der Pflichten aus Artikel 14.1 in Zeit und Form nicht belegt oder erscheint der Darlehensnehmer nicht innerhalb der in Absatz 3 genannten Frist zur Beratung, vermerkt der Notar das im Protokoll. In diesem Fall darf die öffentliche Urkunde über das Darlehen nicht autorisiert werden.

BOE · Ley de crédito inmobiliario, art. 15.5

Nach dem Protokoll wird die Hypothek auf eine Wohnimmobilie selbst als öffentliche Urkunde unterschrieben.

Fester oder variabler Zins: Grenzen und vorzeitige Rückzahlung

Du darfst das Darlehen jederzeit ganz oder teilweise vorzeitig zurückzahlen, mit bis zu einem Monat Vorankündigung, wenn der Vertrag sie verlangt. Sagst du dem Kreditgeber, dass du das willst, muss er dir die Informationen zur Bewertung dieser Option innerhalb von drei Arbeitstagen schicken.

Außerhalb der Fälle unten darf der Kreditgeber für die vorzeitige Rückzahlung nichts berechnen. Bei einem Darlehen mit variablem Zins wählt der Vertrag eine von zwei Optionen, und beide schließen sich aus.

Jede Zahl ist eine Obergrenze: Die Gebühr darf außerdem den finanziellen Verlust des Kreditgebers durch die vorzeitige Rückzahlung nicht übersteigen. Ein befristeter Verzicht auf diese Gebühren bei variabel verzinsten Darlehen endete am 31. Dezember 2024; die Obergrenzen oben gelten jetzt.

Der Zins selbst darf sich während der Laufzeit nicht zu deinen Ungunsten ändern, es sei denn, ihr vereinbart es beide schriftlich. Ein variabler Zins muss einem Referenzindex folgen, der klar, zugänglich, objektiv und überprüfbar ist, und der Vertrag darf keine Untergrenze dafür festlegen.

Das passiert, wenn du mit den Raten in Rückstand gerätst

Die Bank darf das ganze Darlehen nur nach einer förmlichen Zahlungsaufforderung fällig stellen, und zwar wenn die Rückstände in der ersten Hälfte der Laufzeit 3 % des Kapitals erreichen oder in der zweiten Hälfte 7 %.

Die 3 %-Schwelle gilt auch als erreicht, sobald zwölf Monatsraten offen sind, die 7 %-Schwelle bei fünfzehn. Vor der Fälligstellung muss der Kreditgeber die Zahlung anmahnen, dir mindestens einen Monat geben und warnen, dass er den vollen Betrag verlangt, wenn die Aufforderung unerfüllt bleibt. Kommt eine schriftliche Aufforderung, hast du mindestens diesen Monat zum Zahlen.

Diese Regeln lassen sich nicht durch Vereinbarung ausschließen. Verzugszinsen auf eine Wohnimmobilienhypothek einer Privatperson entsprechen dem normalen Zins plus drei Prozentpunkten, werden nur auf das fällige, unbezahlte Kapital berechnet und nie kapitalisiert.

Fremdwährungsdarlehen und Einkommen im Ausland

Lautet ein Darlehen auf eine Fremdwährung, hast du das Recht, es in eine alternative Währung umzuwandeln. Ein Darlehen zählt als Fremdwährungsdarlehen, wenn es auf eine andere Währung lautet als die des Mitgliedstaats, in dem du wohnst, oder als die deiner Vermögenswerte oder Einkünfte für die Rückzahlung.

Diese Alternative ist die Währung, in der du den größten Teil deines Einkommens erzielst oder die meisten Vermögenswerte hältst, mit denen du zurückzahlst, wie in der letzten Bonitätsprüfung angegeben. Lebst du in einem EU-Mitgliedstaat, kann die Alternative auch die Währung des Staats sein, in dem du bei Vertragsabschluss gelebt hast oder bei der Umwandlung lebst. Die zweite Option hilft dir nicht, wenn du außerhalb der EU lebst.

Enthält das Darlehen keine Klausel, die das Wechselkursrisiko bei einer Bewegung unter 20 % begrenzt, muss das FEIN ein anschauliches Beispiel für die Auswirkungen enthalten. Ist dein Einkommen nicht in Euro, lass dir die Währungsklausel vor der Unterschrift im Angebot ausdrücklich erklären.

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Nicht bestätigt: Wie viel eine Bank Nichtansässigen leiht, welchen Zins sie verlangt und welche ausländischen Unterlagen sie fordert, bestimmt jeder Kreditgeber selbst; lass dir das Angebot schriftlich geben. Frag deinen Notar, ob du einen Vertreter zum Termin vor der Unterschrift schicken darfst.

Allgemeine Informationen, geprüft anhand der oben genannten Quellen, keine Rechtsberatung für deinen Einzelfall. Regeln und Behördenpraxis in Spanien ändern sich; bestätige sie bei der zuständigen Behörde oder einer zugelassenen Beratung, bevor du danach handelst. Mehr dazu: How we check .

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