Als Ausländer in Valencia eine Wohnung mieten (2026)

Du mietest nach dem Gesetz über städtische Mietverhältnisse (LAU, Ley 29/1994), das seit dem 8. Oktober 2026 durch das Real Decreto-ley 29/2026 geändert ist. Der Vermieter darf dir keine Makler- oder Vertragsabschlusskosten berechnen, keine Mietausfallversicherung verlangen und nicht mehr als eine Monatsmiete im Voraus fordern. Er muss deine Kaution bei der Generalitat hinterlegen.

Settle Valencia Redaktion

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Welche Regeln für deinen Mietvertrag gelten

Du mietest nach der LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley 29/1994). Das Real Decreto-ley 29/2026 hat sie ab dem 8. Oktober 2026 geändert.

Die Regierung hat dieses Decreto-ley dem Congreso de los Diputados zur Validierung vorgelegt, nachdem die früheren Wohnungsdekrete aufgehoben worden waren. Der Congreso hat das Real Decreto-ley 26/2026 und das Real Decreto-ley 27/2026 aufgehoben. Ein Ratgeber, der eines davon als geltend behandelt, ist veraltet.

Artikel 10 der LAU, zu Verlängerungen nach den ersten fünf Jahren (sieben, wenn der Vermieter eine Gesellschaft ist), ändert sich am 15. November 2026. Dein Unterschriftsdatum entscheidet, welcher Text für dich gilt.

Die Vertragsart wählen

Der Grund deines Aufenthalts entscheidet über die Art des Mietvertrags. Der Mietvertrag für den Hauptwohnsitz ist der Standard. Ein Mietvertrag über vorübergehenden Wohnraum braucht einen genannten Grund.

Mietvertrag für den Hauptwohnsitz

Die Parteien vereinbaren die Dauer frei. Ist sie kürzer als fünf Jahre, bei einem Vermieter, der eine Gesellschaft ist, kürzer als sieben, verlängert sich der Vertrag jährlich, bis er diese Länge erreicht.

Ein Vertrag ohne Laufzeitangabe oder mit unbestimmter Laufzeit gilt als auf ein Jahr geschlossen, und du behältst das Recht auf jährliche Verlängerung. Du kannst verlangen, dass der Vertrag schriftlich abgeschlossen wird.

Mietvertrag über vorübergehenden Wohnraum

Seit dem 8. Oktober 2026 definiert die LAU den Mietvertrag über vorübergehenden Wohnraum (vivienda temporal). Er passt für Mieter, die aus berechtigtem, nachweisbarem Grund vorübergehend nicht in ihrer gewohnten Wohnung sind. Er kann auch ein einzelnes Zimmer betreffen.

Er muss länger als einunddreißig Tage laufen und in der Regel höchstens zwölf Monate. Der Vertrag muss den Grund deines Aufenthalts nennen.

Fehlt der Grund, gilt er ab Vertragsschluss als Mietvertrag für den Hauptwohnsitz. Das Gleiche gilt, wenn er ohne Begründung länger als zwölf Monate läuft oder wenn mehr als zwei aufeinanderfolgende Verträge über vorübergehenden Wohnraum für dieselbe Wohnung zwischen denselben Parteien bestehen.

Ein Saison- oder befristeter Mietvertrag, den du vor dem 8. Oktober 2026 unterschrieben hast, behält bis zum Enddatum im Vertrag seinen alten Status als Vertrag außerhalb des Wohnraummietrechts. Danach endet er ohne Verlängerung. Plan deine nächste Wohnung vor diesem Datum.

Zimmervermietung

Die Mieten gleichzeitig laufender Zimmerverträge für eine Wohnung dürfen zusammen nicht mehr betragen als die Miete bei Vermietung der ganzen Wohnung.

Laufzeit, Verlängerung und Auszug

Hier liest du, wie du vorzeitig aussteigst und was passiert, wenn die Laufzeit endet.

Dein Recht zum Ausstieg

Nach sechs Monaten kannst du mit mindestens dreißig Tagen Frist gegenüber dem Vermieter ausziehen, und der Vermieter bekommt keine Entschädigung. Bei einem Vertrag über vorübergehenden Wohnraum kannst du nach einem Monat mit zehn Tagen Frist gehen.

Sag dem Vermieter mindestens dreißig Tage vor dem Ende des Vertrags oder einer Verlängerung Bescheid, um die gesetzliche Verlängerung zu stoppen.

Verlängerung nach der ersten Laufzeit

Nach dem aktuellen Text verlängert sich der Vertrag jährlich um bis zu drei weitere Jahre, wenn keine Seite die Nichtverlängerung mitteilt. Die Frist des Vermieters beträgt vier Monate, die des Mieters zwei. In dieser Zeit kannst du mit einem Monat Frist vor Ende eines Jahresabschnitts gehen.

Ab dem 15. November 2026 verlängert sich der Vertrag stattdessen um aufeinanderfolgende Zeiträume von fünf Jahren, bei einem Vermieter, der eine Gesellschaft ist, von sieben. Für den Vermieter gilt dann eine Frist von sechs Monaten, für dich weiter zwei.

Nach dem neuen Text schuldet dir ein Vermieter, der die Verlängerung wirksam ablehnt, eine Entschädigung. Sie entspricht dem höheren von zwölf Monatsbeträgen oder einem Monatsbetrag pro Jahr, das du dort gewohnt hast, bemessen am oberen Wert der Spanne deiner Wohnung im staatlichen Referenzsystem für Mietpreise. Es gibt Ausnahmen, frag also einen Anwalt oder eine Anwältin, bevor du dich auf diese Summe verlässt.

Wenn der Vermieter die Wohnung zurückbraucht

Ein Vermieter, der eine natürliche Person ist, kann den Vertrag nach dem ersten Jahr nur beenden, wenn im Vertrag bei Abschluss stand, dass er die Wohnung innerhalb von fünf Jahren selbst brauchen könnte. Dann muss er zwei Monate vorher mitteilen und den Grund nennen.

Ziehen weder der Vermieter noch nahe Angehörige innerhalb von drei Monaten ein, wählst du innerhalb von dreißig Tagen zwischen der Rückkehr für bis zu fünf weitere Jahre und einer Entschädigung.

Außerordentliche Verlängerung

Das Real Decreto-ley 29/2026 sieht auf Antrag des Mieters eine außerordentliche Verlängerung um bis zu zwei weitere Jahre vor. Sie gilt für Verträge, die bei seinem Inkrafttreten laufen und deren gesetzliche Verlängerung vor dem 31. Dezember 2028 endet. Du darfst keine Mietrückstände haben und musst in den vorherigen acht Monaten monatlich gezahlt haben.

Was du zahlst, bevor du die Schlüssel bekommst

Bevor du Geld übergibst, kenn diese fünf Grenzen.

Der Vermieter darf dir keine Makler- oder Vertragsabschlusskosten berechnen.

Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no podrán ser repercutidos al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación.

Kosten der Immobilienverwaltung und des Vertragsabschlusses dürfen nicht auf den Mieter abgewälzt werden, weder direkt noch indirekt, unter welcher Bezeichnung auch immer.

BOE · LAU, art. 20.2

Dieses Verbot umfasst jede Leistung, um den Mietvertrag vorzubereiten, abzuschließen, zu verwalten, zu ändern oder zu verlängern. Eine nicht notwendige Leistung musst du nur zahlen, wenn du sie schriftlich bestellt hast, nachdem man dir gesagt hat, dass sie freiwillig ist und was sie kostet.

Die zusätzliche Sicherheit ist eine eigene Vereinbarung neben der Fianza.

En ningún caso podrá exigirse al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas análogas.

Der Mieter darf in keinem Fall verpflichtet werden, eine Mietausfallversicherung oder ähnliche Absicherungen abzuschließen.

BOE · LAU, art. 36.5

Mit welcher Miete du rechnen kannst

Die Mediane der Bezirke reichen von 516 € im Monat in Pobles del Nord bis 850 € in El Pla del Real. L’Eixample, der Bezirk mit Russafa, liegt bei etwa 824 €.

Diese Zahlen stammen aus dem SERPAVI-Index des Wohnungsbauministeriums für 2024: In Steuererklärungen angegebene Mieten für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern (Gebäude mit mehreren Wohnungen), die als Hauptwohnsitz vermietet sind. Vergleich sie mit aktuellen Anzeigen, bevor du dein Budget planst. Der Ratgeber zu den Vierteln (auf Englisch) enthält die vollständige Tabelle nach Bezirken.

Miete, Obergrenzen und jährliche Anpassung

Die Miete vereinbarst du frei mit dem Vermieter. Zahl sie elektronisch. Wenn der Vertrag nichts anderes sagt, ist sie in den ersten sieben Tagen jedes Monats fällig. Tipp: Lass dir eine Quittung geben, denn der Vermieter muss dir eine ausstellen.

Mietobergrenzen

València steht auf keiner vierteljährlichen BOE-Liste (Amtsblatt) erklärter angespannter Wohnungsmarktgebiete, bis einschließlich der Liste für das zweite Quartal 2026. Prüf vor der Unterschrift die neueste Liste im BOE.

Jährliche Anpassung

Ohne Anpassungsklausel ändert sich die Miete nicht. Eine Anpassung darf die IRAV-Veränderung nicht überschreiten. Die neue Miete ist ab dem Monat nach der schriftlichen Mitteilung fällig, die den Prozentsatz nennt.

Bei Anpassungen vor dem 31. Dezember 2027 darf eine Erhöhung ohne neue Vereinbarung zwei Prozent nicht übersteigen. Die jährliche IRAV-Veränderung für August 2026 beträgt 2,47 %.

Kosten zusätzlich zur Miete

Verbrauchsabhängige Nebenkosten wie Wasser und Strom trägt immer der Mieter. Der Nebenkosten-Ratgeber (auf Englisch) behandelt die Verträge.

Gemeinschaftskosten musst du nur zahlen, wenn eine schriftliche Klausel den Jahresbetrag bei Vertragsschluss nennt. In den ersten fünf Jahren (sieben, wenn der Vermieter eine Gesellschaft ist) können sie nur im Einvernehmen steigen, und nie um mehr als das Doppelte des Prozentsatzes der Mietanpassung.

Steuern, die an die Wohnung geknüpft sind, dürfen dir nicht auferlegt werden, außer du bist der gesetzliche Steuerpflichtige. Mietverträge für den Hauptwohnsitz sind von der Übertragungssteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) befreit.

Nach der Unterschrift: Kaution und Padrón

Nach der Unterschrift stehen zwei Prüfungen an. Erledige beide im ersten Monat.

Die Kaution prüfen

Der Vermieter, nicht du, muss die Fianza bei der Generalitat hinterlegen, und sie bleibt dort, bis der Mietvertrag endet. Die Frist beträgt einen Monat nach Vertragsschluss.

Schreib zur Prüfung an fianarren@gva.es und leg eine Kopie deines Ausweises und des Mietvertrags bei. Der Fianza-Ratgeber (auf Englisch) behandelt Zuschläge und Beschwerden.

Im Padrón anmelden

Wer in Spanien lebt, muss sich im Padrón (Melderegister) der Gemeinde anmelden, in der er wohnt. Das Ajuntament de València (Stadtverwaltung) erledigt das kostenlos.

Bei einer Mietwohnung muss der Mietvertrag gültig sein, von allen im Vertrag Genannten unterschrieben und länger als sechs Monate laufen. Leg die letzte Mietquittung oder Banküberweisung der letzten zwei Monate dazu. Bring bei einem Besuch vor Ort die Originale mit.

Buch eine Cita previa (Online-Termin) oder ruf die 010 an. Die Oficina del Padrón Municipal liegt an der Plaça de l’Ajuntament, mit Eingang in der Periodista Azzati 2.

Reparaturen und Auszug

Etwas kaputt? Der Vermieter muss die Reparaturen ausführen, die nötig sind, damit die Wohnung bewohnbar bleibt, ohne dafür die Miete zu erhöhen. Kleine Reparaturen durch normale Abnutzung zahlst du.

Bei Schäden, die Bewohnbarkeit, Sicherheit oder Gesundheit betreffen, schick eine schriftliche Aufforderung mit einem angemessenen Kostenvoranschlag. Der Vermieter hat fünfzehn Kalendertage, um ihn anzunehmen, eine andere Reparatur vorzuschlagen oder die Arbeit auszuführen. Danach oder nach einer unberechtigten Weigerung darfst du die Arbeiten ausführen und die Kosten von künftigen Mieten abziehen.

Am Ende müssen beide Seiten ein schriftliches Dokument unterschreiben, das den Zustand der Wohnung festhält. Fehlt es oder weist es keinen Schaden aus, gilt die Wohnung bis zum Beweis des Gegenteils als in angemessenem Zustand zurückgegeben.

Auf einen nicht zurückgezahlten Rest der Kaution schuldet der Vermieter Zinsen, einen Monat nachdem du die Schlüssel zurückgegeben hast.

Wann du die Generalitat oder einen Anwalt fragst

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung.

• Frag das Kautionsamt der Generalitat, ob deine Fianza hinterlegt wurde.
• Frag einen Anwalt oder eine Anwältin, bevor du einen Vertrag unterschreibst, dessen Klauseln über die genannten Grenzen hinausgehen.
• Frag einen Anwalt oder eine Anwältin, bevor du dich am Ende eines Mietvertrags weigerst auszuziehen oder einen Verlängerungsantrag stellst.

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Nicht bestätigt: Inserierte Mieten liegen oft über den offiziellen Medianwerten: Sieh dir aktuelle Anzeigen an, bevor du dein Budget planst. Ob der Congreso de los Diputados das Real Decreto-ley 29/2026 bestätigt, ist offen: Er hat dreißig Tage ab Verkündung für die Abstimmung, und ein Ergebnis ist noch nicht veröffentlicht. Prüf das BOE. Lies am Unterschriftstag die konsolidierte LAU im BOE und frag einen Anwalt oder eine Anwältin, wenn der Text abweicht.

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Allgemeine Informationen, geprüft anhand der oben genannten Quellen, keine Rechtsberatung für deinen Einzelfall. Regeln und Behördenpraxis in Spanien ändern sich; bestätige sie bei der zuständigen Behörde oder einer zugelassenen Beratung, bevor du danach handelst. Mehr dazu: How we check .

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