Beste Stadtteile in Valencia für Expats (2026)

Ciutat Vella hat mit 28,4 % den höchsten Anteil ausländischer Staatsangehöriger unter den 19 Bezirken. Campanar und El Pla del Real haben die höchsten Kinderanteile. Die Medianmiete reicht von 516 € im Monat in Pobles del Nord bis 850 € in El Pla del Real. Algirós und Benimaclet zeigen seit 2015 den stärksten Mietanstieg.

Settle Valencia Redaktion

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Schnellauswahl nach Situation

Fang mit der Kurzliste unten an und prüf dann die Zahlen dahinter.

• Meiste ausländische Einwohner: Ciutat Vella, mit 28,4 % ausländischen Staatsangehörigen.
• Große ausländische Minderheit, zentral: Russafa, mit 25.514 Einwohnern, davon 20,4 % ausländische Staatsangehörige. Der Russafa-Ratgeber (auf Englisch) hat die Details.
• Familien: Campanar und El Pla del Real, wo Kinder 15,43 % und 15,17 % der Einwohner ausmachen. Der Ratgeber zu Familienvierteln (auf Englisch) vergleicht sie. Zu Schulen liest du den Ratgeber zu internationalen Schulen (auf Englisch).
• Strand: Poblats Marítims, mit 57.715 Einwohnern.
• Mietspanne: Die Bezirksmediane reichen von 516 € im Monat in Pobles del Nord bis 850 € in El Pla del Real.
• Stärkster Mietanstieg seit 2015: Algirós, bei 142,536 auf der Basis 2015.

So wählst du anhand der Daten einen Stadtteil in Valencia

Entscheide nach drei Zahlen: wer dort registriert ist, wie alt die Leute sind und wie sich die Mieten entwickelt haben. Das Statistikamt des Ajuntament de València (Stadtverwaltung) veröffentlicht Daten aus dem Padrón (Melderegister) für alle 19 Bezirke. Jede Bezirks- und Barrio-Zahl hier stammt aus dem Padrón vom 1. Januar 2025. Die vorläufige Zählung der Stadt für den 1. Januar 2026 beträgt 858.178 Einwohner.

• Ausländische Staatsangehörige. In Ciutat Vella stellen sie 28,4 % der registrierten Bevölkerung, in Pobles del Nord 10,1 %. Für die ganze Stadt liegt der Wert bei 19,7 %.
• Alter. Das Durchschnittsalter der Stadt lag bei 44,8 Jahren. Campanar und Pla del Real haben die meisten Kinder, mit 15,43 % und 15,17 % der Einwohner.
• Miete. Die offizielle Medianmiete je Bezirk steht in der Mietentabelle unten. Der INE-Mietindex hat die Basis 2015; er zeigt, wie weit sich die Mieten seit 2015 bewegt haben, nicht, was eine Wohnung kostet.

Alle Bezirke Valencias im Überblick

Lies jede Zeile für Größe, Ausländeranteil und Durchschnittsalter. Die Padrón-Spalten gelten für den 1. Januar 2025. Die Mieten stehen weiter unten in einer eigenen Tabelle.

Was du zahlst, siehst du in der Mietentabelle unten.

Ciutat Vella: der internationalste Bezirk

Die Altstadt und der höchste Ausländeranteil liegen beide in Ciutat Vella. Der Bezirk hat 30.510 Einwohner, davon sind 28,4 % ausländische Staatsangehörige, der höchste Anteil der 19 Bezirke.

Haushalte mit Kind machen 14,71 % der Familienhaushalte aus. El Pilar erreicht 34,6 % ausländische Staatsangehörige, El Mercat 32,5 %. El Carme hat 7.252 Einwohner und einen Ausländeranteil von 29,5 %.

• Passt zu: Neuankömmlingen, die Nachbarn aus dem Ausland wollen, und Leuten ohne Kinder.
• Prüfen: Die neuen Obergrenzen für touristische Unterkünfte gelten in Ciutat Vella nicht, dort gilt eine eigene Regelung. Frag vor der Unterschrift den Vermieter und die Eigentümergemeinschaft des Hauses nach Ferienwohnungen.

Mercat Central, C/ de Palafox, 13, Ciutat Vella, 46001 València. In Google Maps öffnen (opens in a new tab)

Torres de Serranos, C. de la Blanqueria, 1, Ciutat Vella, 46003 València. In Google Maps öffnen (opens in a new tab)

Catedral de València, Pl. de l’Almoina, s/n, Ciutat Vella, 46003 València. In Google Maps öffnen (opens in a new tab)

Russafa (Ruzafa) und l’Eixample

Russafa ist das zentrale Barrio mit einer großen ausländischen Minderheit. Es hat 25.514 Einwohner, davon 20,4 % ausländische Staatsangehörige. Das Durchschnittsalter liegt bei 44,8.

Der Bezirk l’Eixample hat 45.236 Einwohner und einen Ausländeranteil von 17,7 %. Die Barrios unterscheiden sich: El Pla del Remei hat 13,1 % ausländische Staatsangehörige und ein Durchschnittsalter von 46,7. Der Russafa-Stadtteilratgeber (auf Englisch) geht tiefer.

• Passt zu: Leuten, die viele ausländische Nachbarn wollen, und älteren Bewohnern in El Pla del Remei.
• Prüfen: Die Obergrenzen für Ferienwohnungen gelten pro Barrio. Frag also, ob es im Haus schon Ferienwohnungen gibt.

Mercat de Russafa, Pl. del Baró de Cortés, s/n, L’Eixample, 46006 València. In Google Maps öffnen (opens in a new tab)

Extramurs: Arrancapins, La Petxina und der Bahnhof

Extramurs bietet zentrales Wohnen mit einem niedrigeren Ausländeranteil. Der Bezirk hat 51.375 Einwohner, davon 17,9 % ausländische Staatsangehörige. Arrancapins ist das größte Barrio, mit 23.611 Einwohnern, und La Petxina hat 15.622.

La Roqueta fällt im Bezirk auf: 29 % der 5.109 Einwohner sind ausländische Staatsangehörige.

• Passt zu: Leuten, die zu Fuß ins Stadtzentrum und zur Estació del Nord gehen wollen.
• Prüfen: Das Durchschnittsalter im Bezirk beträgt 45,5, nah am Stadtdurchschnitt von 44,8.

Estació del Nord, Carrer d’Alacant, 25, Extramurs, 46004 València. In Google Maps öffnen (opens in a new tab)

El Pla del Real, Exposició und Mestalla: nördlich des Turia

El Pla del Real ist die Wahl für Familien, mit einem der niedrigsten Ausländeranteile der Stadt. Der Bezirk hat 31.206 Einwohner. Ausländische Staatsangehörige machen 12,6 % davon aus, Kinder 15,17 %.

Jaume Roig hat den niedrigsten Ausländeranteil seines Bezirks, nämlich 9,1 %. Exposició hat 7.020 Einwohner. Mestalla hat 14.856. Ciutat Universitària ist klein, mit 2.778 Einwohnern.

• Passt zu: Familien und Neuankömmlingen, die mit weniger ausländischen Nachbarn zufrieden sind.
• Prüfen: Die Medianmiete liegt hier bei etwa 850 € im Monat, dem höchsten Wert aller Bezirke. Vergleich aktuelle Inserate, bevor du dich festlegst.

Jardí del Túria, Calles Pintor López, C/ de Sant Pius V, 46003 València. In Google Maps öffnen (opens in a new tab)

Campanar und Sant Pau: das Familienviertel im Westen

Der Bezirk Campanar ist die Wahl für Platz und Kinder. Er hat 41.713 Einwohner, davon sind 15,43 % Kinder, der höchste Anteil der 19 Bezirke. Haushalte mit Kind machen 24,9 % der Familienhaushalte aus.

Sant Pau ist das Familien-Barrio. Es hat 19.098 Einwohner, ein Durchschnittsalter von 41,1, und 19,31 % der Einwohner sind Kinder. Das Barrio Campanar ist älter, mit 48,2 Jahren.

• Passt zu: Familien und allen, die jüngere Nachbarn wollen.
• Prüfen: Im Bezirk sind 19,3 % ausländische Staatsangehörige. Du triffst also weniger Englischsprachige als in Ciutat Vella.

Parc de Capçalera, Av. Pío Baroja, Campanar, 46015 València. In Google Maps öffnen (opens in a new tab)

Benimaclet und Algirós: die Universitätsseite

Wähl Benimaclet für ein Viertel mit eigenem Markt und niedrigerem Ausländeranteil als in der Gesamtstadt. Der Bezirk hat 28.716 Einwohner, davon 15,4 % ausländische Staatsangehörige. Im Barrio Benimaclet wohnen 23.390 dieser Einwohner.

Algirós ist älter. Das Durchschnittsalter beträgt 47, und Ciutat Jardí erreicht 47,7. Die Medianmiete liegt bei etwa 800 € im Monat in Algirós und bei 714 € in Benimaclet. Ihre Mietindizes sind seit 2015 am stärksten gestiegen, auf 142,536 und 141,652.

• Passt zu: Leuten, die ein Viertel mit eigenem Markt wollen, und älteren, gewachsenen Straßen in Algirós.
• Prüfen: Hier gibt es die stärksten Mietanstiege seit 2015, und Algirós hatte 2024 auch die größte Veränderung, mit 6,8 %. Verhandle die jährliche Anpassung vor der Unterschrift.

Mercat de Benimaclet, Plaça de Benimaclet, Benimaclet, 46020 València. In Google Maps öffnen (opens in a new tab)

El Cabanyal, Malva-rosa und die Poblats Marítims

Die Poblats Marítims sind die Wahl für den Strand. Der Bezirk hat 57.715 Einwohner, davon 21,7 % ausländische Staatsangehörige. El Cabanyal-el Canyamelar hat 19.685 Einwohner, und La Malva-rosa hat 13.364.

El Grau ist internationaler, mit 25,2 % ausländischen Staatsangehörigen. Natzaret hat ein jüngeres Profil, mit einem Durchschnittsalter von 42,4.

• Passt zu: Bewohnern, denen der Strand an erster Stelle steht, und Leuten, die remote arbeiten und das Zentrum nicht täglich brauchen.
• Prüfen: Die Medianmiete liegt bei etwa 650 € im Monat. Prüf die Fahrzeit zu deinen üblichen Zielen, bevor du dich festlegst.

Mercat del Cabanyal, C. Martí Grajales, 4, Poblados Marítimos, 46011 València. In Google Maps öffnen (opens in a new tab)

Platja de la Malva-rosa, Platja de la Malva-rosa, 46011 València. In Google Maps öffnen (opens in a new tab)

Quatre Carreres und die Ciutat de les Arts

Quatre Carreres hat ein junges Profil neben der Ciutat de les Arts i les Ciències. Es ist der größte Bezirk der Stadt, mit 83.333 Einwohnern, davon 21,1 % ausländische Staatsangehörige.

Das Barrio Ciutat de les Arts ist jung: Das Durchschnittsalter liegt bei 40,8, und 16,4 % seiner 9.507 Einwohner sind Kinder. Malilla hat 26.253 Einwohner.

• Geeignet für: Familien und junge Berufstätige.
• Prüfen: Das Durchschnittsalter des Bezirks liegt bei 44,2; die Barrios unterscheiden sich stark, also vergleich sie einzeln.

Ciutat de les Arts i les Ciències, Av. del Professor López Piñero 7, 46013 València. In Google Maps öffnen (opens in a new tab)

Patraix, Jesús und l’Olivereta: der Gürtel im Südwesten

Dieser Gürtel mischt ausländische und einheimische Einwohner, das Mercat de Patraix liegt in der Nähe. Patraix hat 60.087 Einwohner, davon 13,5 % ausländische Staatsangehörige. Jesús hat 54.305, davon 20 % Ausländer. L’Olivereta hat 52.319, davon 25,7 % Ausländer.

L’Olivereta ist der internationalste der drei. Tres Forques erreicht 35,4 % ausländische Staatsangehörige, und Nou Moles hat 27.844 Einwohner.

• Passt zu: Leuten, die eine lokale Straße wollen und ein unauffälligeres Umfeld als im Zentrum.
• Prüfen: Die Medianmiete in Patraix liegt bei etwa 621 € im Monat, und der INE-Mietindex ist 2024 trotzdem um 5,6 % gestiegen.

Mercat de Patraix, Plaça de Jesús, S/N, Jesús, 46007 València. In Google Maps öffnen (opens in a new tab)

Was die Miete je Bezirk kostet

Die offizielle Medianmiete reicht von 516 € im Monat in Pobles del Nord bis 850 € in El Pla del Real.

Die Zahlen stammen aus dem SERPAVI-Index des Wohnungsministeriums für 2024: in Steuererklärungen angegebene Mieten für Wohnungen in Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten, die als Hauptwohnung vermietet sind. Der Median ist die mittlere Miete; die letzte Spalte zeigt den Bereich, in dem die mittlere Hälfte der Mieten liegt.

Tipp: Das sind angegebene Mieten bestehender Mietverträge. Vergleich sie daher mit aktuellen Inseraten, bevor du ein Budget festlegst. Preise pro Quadratmeter helfen dir, Wohnungen unterschiedlicher Größe zu vergleichen.

Welche Mieten steigen am schnellsten?

Der INE-Mietindex (IPVA) hat die Basis 2015. València lag 2024 bei 136,409, und die Mieten stiegen im Jahresverlauf um 5,9 %. Algirós hat den höchsten Bezirksindex, mit 142,536; Benimaclet folgt mit 141,652. Pobles del Nord hat den niedrigsten, mit 129,242.

Ein Index zeigt, wie schnell sich die Mieten bewegt haben, nicht, was eine Wohnung kostet. Preise findest du deshalb in der Tabelle oben.

Grenzen für Ferienwohnungen und Mietvertrag-Checks vor der Unterschrift

Prüf vor der Unterschrift zwei Dinge: Ferienwohnungen im Haus und die Vertragsbedingungen.

Am 31. März 2026 hat der Stadtrat eine neue Verordnung für Ferienapartments beschlossen. Sie begrenzt touristische Plätze auf 8 % der registrierten Einwohner je Barrio und Bezirk und touristische Wohnungen auf 2 % der Wohnungen. Im Erdgeschoss liegt die Grenze bei 15 % pro Häuserblock. Ciutat Vella liegt außerhalb dieser Grenzen.

Der Ratgeber zur Wohnungsmiete (auf Englisch) erklärt den ganzen Ablauf.

Ist das Haus geprüft, lies den Mietvertrag. Die Laufzeit wird frei vereinbart. Eine kürzere Laufzeit verlängert sich in Jahresschritten, bis sie fünf Jahre erreicht, bei einem Vermieter, der ein Unternehmen ist, sieben. Diese Verlängerung kannst du beenden, wenn du dreißig Tage vor Vertragsende Bescheid gibst.

La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.

Die Dauer des Mietverhältnisses vereinbaren die Parteien frei.

BOE · Ley 29/1994, art. 9.1

Die Fianza (Mietkaution) beträgt eine Monatsmiete. In den ersten fünf Jahren wird sie nicht angepasst, bei einem Vermieter, der ein Unternehmen ist, in den ersten sieben. Dein Vermieter darf keine Mietausfallversicherung verlangen. Eine zusätzliche Sicherheit darf bei einem Vertrag bis zu fünf Jahren, mit einem Unternehmen als Vermieter bis zu sieben, zwei Monatsmieten nicht übersteigen.

Zwei Reformen ändern die Verlängerungen. Prüf deshalb, welche für dein Anfangsdatum gilt.

Das Real Decreto-ley 29/2026 ist am 8. Oktober 2026 in Kraft getreten. Jährliche Anpassungen, die zwischen diesem Datum und dem 31. Dezember 2027 anstehen, sind auf 2 % begrenzt, wenn nichts anderes vereinbart ist.

Das Real Decreto-ley 28/2026 tritt am 15. November 2026 in Kraft. Ab dann verlängert sich ein Mietvertrag in aufeinanderfolgenden Fünfjahresschritten, bei einem Vermieter, der ein Unternehmen ist, in Siebenjahresschritten. Das gilt nicht, wenn der Vermieter sechs Monate vorher mitgeteilt hat, nicht zu verlängern, oder der Mieter zwei Monate vorher. Bis zum 14. November 2026 laufen Verlängerungen in Jahresschritten von bis zu drei weiteren Jahren.

Auf deinen Antrag gilt eine außerordentliche Verlängerung von bis zu zwei weiteren Jahren für Mietverträge, die am 8. Oktober 2026 liefen und deren gesetzliche Verlängerung vor dem 31. Dezember 2028 endet. Du darfst keine Mietrückstände haben und musst in den vorherigen acht Monaten monatlich gezahlt haben.

València steht nicht auf der aktuellen Quartalsliste der angespannten Wohnungsmarktzonen, die für das zweite Quartal 2026 veröffentlicht wurde. Die für Wohnen zuständige Verwaltung erklärt diese Zonen, und das Ministerium veröffentlicht die Liste jedes Quartal.

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Nicht bestätigt: Angebotsmieten liegen oft über den offiziellen Medianen: Vergleich aktuelle Inserate, bevor du dich entscheidest. Ob ein Barrio die Obergrenzen für Ferienwohnungen erreicht hat, ist offen. Frag vor der Unterschrift den Vermieter und die Eigentümergemeinschaft des Hauses.

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